Hiểu về Hợp đồng Dính líu trong Bất động sản
Các hợp đồng dính líu là một hiện tượng rất phổ biến trong thị trường bất động sản Hà Nội. Chúng đặc biệt phổ biến trong các hợp đồng đại lý bất động sản cũng như các thỏa thuận mua cả căn hộ và biệt thự. Những hợp đồng này thường được giới thiệu cho các người mua tiềm năng dưới hình thức các thỏa thuận ‘nhận hay từ bỏ’ mà thường không thể thương lượng. Thông thường, người mua chỉ bị buộc phải ký hợp đồng mà không có sự hỗ trợ chuyên nghiệp.
Trong bối cảnh bất động sản ở Hà Nội, một ví dụ hợp đồng dính líu toàn diện sẽ bao gồm hợp đồng mà đại lý bất động sản trình bày cho người mua một căn hộ chung cư ở thủ đô. Trong trường hợp đại lý có đủ hàng hóa để cho người mua lựa chọn, đại lý sẽ bị buộc phải bao gồm các điều khoản về các tài liệu mà cô ấy sử dụng để chuẩn bị hợp đồng của mình. Hầu hết thời gian, điều này có nghĩa là hợp đồng sẽ thiên lệch về phía nhà phát triển. Ngoài ra, có khả năng đại lý bất động sản sẽ áp dụng thêm phí vào hợp đồng dưới hình thức hoa hồng hoặc các khoản phí ẩn khác.
Tại sao các hợp đồng dính líu lại quan trọng trong bất động sản?
Hầu hết thời gian, một hợp đồng dính líu đảm bảo rằng một bên sẽ gây bất lợi đáng kể cho bên kia. Điều này là do một bên (thường là bên trong chính phủ hoặc tập đoàn lớn) quy định các điều khoản và buộc bên kia (cá nhân nhỏ bé) vào các điều khoản có thể không thuận lợi. Một số điều khoản trong hợp đồng dính líu so với hợp đồng tiêu chuẩn như sau:
Hệ quả pháp lý
Nói chung, hệ quả pháp lý phổ biến nhất là hợp đồng dính líu bị chấm dứt. Điều này có nghĩa là người mua sẽ mất cơ hội để đảm bảo một căn hộ và hiện giờ họ càng xa hơn với việc sở hữu nhà so với trước đây. Trong ý nghĩa rằng người mua là “không bên” cá nhân trong hợp đồng dính líu, hợp đồng này vốn dĩ không công bằng và tương đương với các tình huống đặc biệt và hành vi không công bằng.
Một ví dụ hợp đồng dính líu trong việc mua căn hộ
Một cách tốt để hiểu cách mà hợp đồng dính líu có thể xuất hiện trong thị trường bất động sản là xem xét việc thương lượng trước hợp đồng. Một đại lý tốt sẽ giải thích cho người mua các khía cạnh khác nhau của hợp đồng mà người mua cần chú ý. Tuy nhiên, một ví dụ hợp đồng dính líu có thể là một đại lý bất động sản đơn giản chỉ đưa cho người mua một hợp đồng tiêu chuẩn. Khi người mua hỏi liệu cô ấy có thể đọc trước không, đại lý sẽ nói rằng điều đó là không cần thiết. Cô ấy cũng sẽ nói rằng nó không thể thương lượng và bảo người mua rằng cô ấy phải ký chấp nhận ngay lập tức nếu cô ấy muốn căn hộ. Đây là một minh họa hoàn hảo cho vấn đề. Người mua chưa đọc các điều khoản của hợp đồng và do đó không nhận thức được bất kỳ điều khoản nào mà nó có thể chứa đựng.
Bạn có nên sử dụng hợp đồng dính líu cho các giao dịch biệt thự không?
Thực tế đáng tiếc là các hợp đồng dính líu ảnh hưởng đến việc bán cả biệt thự và căn hộ nằm ở Hà Nội. Trong trường hợp các khoản đầu tư lớn hơn như biệt thự, việc đọc kỹ các hợp đồng và tìm kiếm tư vấn pháp lý về bất kỳ điều khoản nào có thể đặt người mua vào tình thế bất lợi là càng cần thiết hơn.
Các quyền của người mua
May mắn thay, luật pháp Việt Nam đã phát triển để bảo vệ cá nhân khỏi những điều khoản có thể gây hại mà họ đã bị ép buộc ký. Ví dụ, Điều 406 của Bộ luật Dân sự quy định rằng các hợp đồng dính líu có thể bị thách thức nếu:
- một bên đã lợi dụng vị trí của mình để “bẫy bên không nghi ngờ và sự khai thác này của bên thống trị dẫn đến việc không bảo vệ được lợi ích hợp pháp của bên kia” (Điều 407(1));
- “các điều khoản của hợp đồng dính líu được đề xuất bởi bên thống trị theo cách mà bên kia không thể tham gia vào việc thương lượng để giải quyết các điều khoản theo bất kỳ quy định pháp lý nào về hợp đồng dân sự” (Điều 407(2)); hoặc
- “các điều khoản của hợp đồng dính líu được giải thích theo cách khiến bên kia không thể hiểu được” (Điều 407(3)). Đặc biệt, một người mua có thể thách thức một hợp đồng dính líu nếu hợp đồng có tác động tiêu cực đến lợi ích của họ, bất kể các điểm 1-3 có được thực hiện hay không.
Cách tiếp cận hợp đồng dính líu
Để điều hướng các hợp đồng dính líu một cách an toàn trong thị trường bất động sản, hãy làm theo những mẹo sau:
- Người mua nên tự đọc toàn bộ thỏa thuận một cách cẩn thận trước khi ký, hoặc nhờ một luật sư làm điều đó cho họ.
- Họ nên chú ý đặc biệt đến các điều khoản về quyền lợi tài sản cũng như việc phân chia tài sản.
- Không nên có áp lực để ký hợp đồng nhằm đảm bảo rằng cá nhân có thời gian để suy nghĩ về những gì nó bao gồm.
- Người mua nên kiểm tra xem có bất kỳ rủi ro tiềm ẩn nào với hợp đồng không. Ví dụ, nó có ràng buộc người mua mãi mãi không?
- Có một luật sư có mặt khi ký hợp đồng.